Příklad první  – technický dozor stavebníka

Když si na internetu „vygůglíte“ pojem dozorová činnost ve stavebnictví, nabídne se Vám mimo jiného i odkaz na Stavební dozor – Wikipedie. Uznávám, že kdo chce o dozorové činnosti ve stavebnictví získat základní představu, tomu doporučuji na tento odkaz kliknout a stačí to. Nebylo by tedy smysluplné v mém příspěvku vysvětlovat pojmy plynoucí z paragrafů stavebního zákona a souvisejících vyhlášek, ale spíše se pokusím přiblížit dozorovou činnost ve stavebnictví z hlediska své praxe a přitom upozornit na nedostatky plynoucí z platné legislativy.

V  pozici technického dozoru stavebníka – TDS, dříve technického dozoru investora – TDI se  na stavbách setkávám téměř pravidelně se skutečností, že stavba není vedena stavbyvedoucím – autorizovanou osobou s tzv. kulatým razítkem, jehož jméno a razítko musí být uvedeno na listu č.1 stavebního deníku. Jinými slovy řečeno, tato osoba odpovědná za vedení stavby mnohdy neexistuje nebo její úloha je zcela formální.

1. Stavbyvedoucí s kulatým razítkem je přítomný na stavbě
   • Ideální stav, modelový příklad – pro TDS i investora nejvýhodnější situace. Dobrá komunikace, přítomnost TDS nemusí být trvalá, ale stačí občasná.
2. Kulaté razítko vlastní stavební podnikatel, ale na stavbě má delegovaného mistra
   • Nejběžnější stav – komunikace se zaneprázdněným stavebním podnikatelem vázne, jeho přítomnost na stavbě je, když dá bůh, maximálně tak na kontrolních dnech. Kdo může vést stavbu a provádět každodenní záznamy do stavebního deníku je uvedeno ve stavebním zákoně. Mistr to ale rozhodně není. I v tomto případě přítomnost TDS na stavbě může být jen občasná.
3. Kulaté razítko vlastní třetí osoba (ručitel), na stavbě se vyskytuje stavební podnikatel nebo mistr
   • Nejhorší stav. Většinou až po opětovné urgenci TDS se autorizovaná osoba podepíše do stavebního deníku pod své kulaté razítko a dále o něm není ani vidu ani slechu. Jsou nutné časté návštěvy TDS na stavbě a zvyšují se náklady. Většinou vázne komunikace mezi pracovníky zhotovitele a TDS a dolovat některé písemnosti je nad lidské úsilí. Problémy se stavebním deníkem jsou jako v bodě b) a to v lepším případě.
4. Kulaté razítko nevlastní nikdo

   • Z takové stavby je lépe utéct.

Důležitý moment pro výkon technického dozoru stavebníka je termín, kdy TDS začíná vykonávat svoji činnost. Ideálním stavem je, když TDS začíná spolupracovat se stavebníkem již v období finalizace projektové dokumentace, respektive se může k projektové dokumentaci vyjadřovat. Jaká je ale realita?

1. TDS je přítomný od samého počátku
   • Chci stavět,  mám málo času a chtěl bych, aby mi odborník stavbu pohlídal. To je modelový příklad. A mnohdy stavebník vynaloží menší náklady za činnost TDS než např. v bodě 4). Vyvaruje se totiž zbytečných chyb.
2. TDS má přijmout roli arbitra
   • Stavba před kolaudací. Stavebník nabyl dojmu, že se stavbou není něco v pořádku. Navíc by  měl za dílo zaplatit jinou částku, než bylo dohodnuto. Většinou je v rozporu se zhotovitelem. Tady se nejedná o výkon TDS, ale o inženýrskou činnost v rámci které se vypracují různá posouzení. Mnohdy je nutná i přítomnost advokáta. Pro stavebníka poměrně drahá záležitost.
3. Občasný výkon TDS
   • Stavebník si technický dozor stavebníka objedná od prvopočátku jen na některé etapy výstavby. Stavebník má konkrétní představy a zadání je tomu uzpůsobeno. Nejčastější případ výkonu technického dozoru stavebníka. Přílohou smlouvy příkazní nebo mandátní musí být tzv. plán kontrolních prohlídek, aby bylo zcela průkazné, co mohl a měl TDS kontrolovat.
4. TDS naskakuje do rozjetého vlaku
   • Rozestavěná stavba, většinou ve fázi nedokončené hrubé stavby. Stavebník si uvědomil, že potřebuje odborníka, který mu stavbu pohlídá a který dodatečně zjistí případné vady na rozestavěném díle. Velmi častý případ, veřejnost stále není dostatečně poučena.

Ze současné platné legislativy vyplývá, že technický dozor stavebníka nemusí být autorizovanou osobou ve smyslu zákona č. 360/1992 Sb., a jeho kompetence nejsou zákonem vymezeny. Záleží tedy na investorovi, zda s přihlédnutím k vyšší náročnosti nebo rozsahu stavby pověří touto dozorovou činností autorizovanou osobu. Ze své zkušenosti doporučuji, aby technický dozor stavebníka autorizovanou osobou byl. Má následně lepší pozici pro jednání se stavbyvedoucím. Pravomoc osoby vykonávající TDS je třeba zohlednit ve smlouvě o dílo mezi stavebníkem a zhotovitelem stavby, zejména pokud se týká závaznosti jeho pokynů pro zhotovitele. Dále doporučuji uzavřít s investorem příkazní nebo mandátní smlouvu, ve které budou vyjmenovány povinnosti TDS případně některé z těchto povinností doporučuji následně přenést do smluvního vztahu mezi stavebníkem a zhotovitelem stavby. Jako příklad uvádím předem schvalování technologických postupů zhotovitele. Zhotovitel na to nemusí být zvyklý…